陳沛加

先把土地法103條的條文解釋清楚:

租用基地建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。

1.租賃期限屆滿

2.承租人以基地供違反法令之使用時

易有誤解:

違建可以依此條終止租約?不行，違建只是建築違反許可。

最高法院41年台上字第95號判例:

土地法103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地一之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得使用執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所訂之情形相符。

實務上對違反法令解釋相當嚴格，開設賭場(最高法院100年台上字第947號判決)，開設私娼寮，工廠違反都市計畫法有關維護居住環境，危害公共安全(最高法院92年台上字第1372號判決)

3.承租人轉租基地於他人時

承租人將自己房屋轉租一部分給他人使用，是否可以適用此條?

最高法院79台上字第2678號判決:房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。

4.承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達兩年以上

最高法院68年台上字第777號判例:租用基地建築房屋之出租人，以承租人積欠租金額達兩年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法440條第一項之規定，訂相當期限催告承租人支付租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達兩年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達兩年之總額為原因，依民法836條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第440條第1項之規定，踐行定期催告程序。

故還是要先催告。

5.承租人違反租約時

依民法438條規定，出租人須先催告違約之承租人改善，承租人仍不改善時，出租人始得依法終止租約。