陳沛加

今天一樓公寓很多前庭後院都有外推，很多人就是看上這附加價值的部分，所以願意多花比樓上多的錢去承購。

但如果買方購入沒多久，就收到因為汙水下水道施工必須要拆除後院的話，買方一定會跳腳，要求仲介與屋主負責

而也許賣的屋主可能早就知道可能會有被拆除的風險，所以才趕緊把房子賣掉

這都是在法院上攻防的重點

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第63號

https://bit.ly/2Z68Sue

104/10/4簽訂買賣契約

104/10/15拆除大隊會同工程主辦單位會勘

104/10/28拆除大隊開立違章通知書

104/11/16交屋

1.仲介有沒有盡調查義務?

查報認定為違章建築後某日接到謝孟桂電話，她說是仲介，想要確認確定之拆除位置，我跟她約在現場告訴她，請她去地政事務所申請鑑界，再由地界線退縮75公分就是配合拆除範圍

系爭房屋前、後方均有違建一節，既經載明於不動產說明書後檢附房地產買賣標的現況說明書上，且被上訴人仲介人員亦有於簽約前告知上訴人上情，尚難認被上訴人就系爭房屋之交易過程有何可歸責之事由，或係故意、過失令原告受損。

2.可否要求屋主減少價金?

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3573號

https://bit.ly/2LBqwy8

原告於購買系爭房屋，簽訂買賣契約前，業經被告錢小冬及被告都營公司人員告知說明，系爭房屋後方防火巷增建部分，因日後將施作衛生下水道埋管作業，將影響而須拆除增建部分，且系爭房屋增建部分均於房地產買賣標的現況說明書第13點清楚說明系爭房屋前後有增建，並告知「未依法申請加建之建物，買方應充分認知此範圍有隨時被拆除之虞或其他危險」等記載。

謝孟桂有跟伊說系爭房屋前後都確定是違建，伊還是同意簽約購買並付款等語(見臺灣新北地方檢察署106年調偵續字第93號卷一第169頁反面)，可知原告於104年10月4日簽訂不動產買賣契約書之前，已知悉上開房屋後方增建為違建，仍與原告訂立買賣契約，依民法第355條第1項規定，出賣人即被告就此部分自不負擔保之責。

原告應於5、6月間即將拆除違建時或拆除違建後，立即將此事實通知出賣人之被告，惟原告自拆除違建後超過一年以上之時間，從未通知被告，迄106年10月31日始提起本件訴訟，則依上開規定，依法「視為承認其所受領之物」，原告自不得再向被告主張應負瑕疵擔保責任，而請求減少價金及返還所減少之價金。