陳沛加

不行，不能僅因為帶看過這個案子，就認為與買方間有居間契約的存在

但如果有付過斡旋就不一樣，就可以依照契約關係去行使權利

判決連結:
https://www.lawsnote.com/judgement/5772b0132948d2dc33c516b7?t=1408329170

判決內容重點:

按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第565條定有明文。是上開法文所規定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，有最高法院52年台上字第2675號判例可資參照。而所謂契約者，乃由二人以上之意思表示一致而成雙方之行為。即須當事人之一方，將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立也。其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思者，當然不受契約之拘束。其一方所表示之意思，與他方所表示之意思，彼此不一致者，亦當然不受契約之拘束。故當事人間契約之成立，依法係以兩造意思合致為要件（民法第153條規定及立法理由參照）。3.本件被告乙○○雖曾於98年7月間，經原告公司經理戊○○之帶領參觀系爭建物，此為兩造所不爭執。而證人戊○○亦證稱：「被告丁○○的太太即孫陳寶鳳有出售的意願，我跟孫太太談過之後，孫陳寶鳳有代理被告丁○○簽一個一般委託銷售契約書給我，之後，我就帶被告日聖國際貿易有限公司的乙○○去看系爭廠房，當時，孫太太也在場，看過之後我認為非常適合乙○○使用，當時乙○○說還要帶他太太過來看，並且說是他的公司要買，當時乙○○沒有出價。事後，我再追蹤這個案子的時候，孫太太說他把系爭廠房租給朋友，所以孫太太說他不賣了，後來，我再問乙○○的意願，乙○○跟我說他們有可能要搬遷到南部，所以不買了。乙○○有告訴我，他還在看另外一間法拍的案子。...我沒有再帶乙○○去看，我只有帶乙○○一個人去看過一次。...帶看紀錄是沒有的，...乙○○也沒有委託我就系爭廠房出價，跟吳清也沒有簽立任何的仲介書面契約。」等語（見本院卷第110至111頁）。故原告公司經理戊○○帶乙○○看系爭建物，乃係基於是時原告與丁○○間所簽立之前開委託出售契約書，而立於丁○○之受任人之地位帶領客戶看屋，並非因其與乙○○間有何居間契約存在甚明，自不能僅因原告有帶領乙○○參觀系爭建物之行為，即認其等間有成立居間契約之意思合致。且一般客戶單純經由不動產仲介業者帶看該仲介業者所受託出售之標的，並非當然有與該仲介業者成立居間契約之意思，亦無因仲介之帶看行為即同意給予仲介業者報酬之意思，除非該客戶另有為出價或出具要約書等委請仲介業者向賣方洽談之行為。而原告身為專業之不動產仲介經紀公司，有其公司登記資料在卷可佐，對上開交易上之慣例應知之甚明。是本件乙○○雖曾經由原告公司經理戊○○帶看系爭建物，惟其既未為任何出價、簽立委託書予原告等委託行為，自難認其有與原告成立居間契約之意思合致。是原告僅因其曾帶乙○○參觀系爭建物，即認其與乙○○間成立居間契約，自屬無據。