仲介在刊登房屋廣告時，法定用途與實際用途不一致該注意?－陳沛加

常遇到的狀況比如使照用途是一般事務所但現在是住家使用或是工業住宅但一樣是當住家使用。

在刊登廣告時要注意可能違反經紀業管理條例21條:

經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。

前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。

廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。

因為使用事實與法定用途不符，所以會有疑問的是到底廣告中，應該不應該把實際當住宅使用刊登出來?

答案是需要的。但在廣告文案中必須同時註明法定用途及實際用途。

可以參考以下內政部函示:

公布日期文號內政部104年3月5日內授中辦地字第1040406497號函

要旨經紀業刊登不動產用途之廣告，倘法定用途與實際用途不一致，自應於其所刊登之廣告內容適當處明確揭示該不動產之法定用途及實際用途

內容按不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，經紀業之廣告及銷售內容應與事實相符，其立法意旨係為確保經紀業廣告內容之真實性，以提供消費者正確之消費資訊，避免經紀業以不實或不充分之交易資訊誤導消費者，致使其做成錯誤之交易決定。次按本部訂頒不動產經紀業廣告處理原則第6點規定略以：「廣告有下列表示或表徵之一者，得認定為不實廣告：‥‥‥廣告圖說：‥‥‥廣告照片、圖示內容對不動產法定用途、權利範圍之表示或表徵與事實不符。……建造執照：‥‥‥廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符‥‥‥」。據此，經紀業刊登不動產廣告之內容，就揭示不動產用途部分，倘所銷售不動產之法定用途與實際用途有不一致之情形者，自應於其所刊登之廣告內容適當處明確揭示該不動產之法定用途及實際用途，且在客觀上足以使不特定多數人知悉其事實狀況，始符合經紀業刊登廣告真實性之義務。本案經紀業刊登工業區不動產廣告之方式，請貴局依上開規定意旨本於職權核處。

當然也可以參考曾經因為廣告不實而被處行政罰的判決，連結如下:https://bit.ly/33sp75r

「原告又主張：管理條例第21條第2項所稱「廣告及銷售內容應與事實相符」，依客觀文義解釋，係指「客觀存在之事實須與廣告內容一致相符」，縱現況事實有違使用規定之情形亦同云云，惟查：(1)按管理條例訂定之立法目的，係因不動產經紀業之營業方式及內容，影響不動產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關，故為管理不動產經紀業，建立不動產之交易秩序，保障交易者權益，並促進不動產交易市場健全發展，特制定該條例，該條例第1條定有明文。是依同條例第21條第2項規定：「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」乃在課以不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，使經紀業者刊登之廣告，應與事實相符，俾使一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，再為是否委託經紀業者進行交易之決定，以達該法第1條保障不特定消費者權益及建立交易秩序之目的。故管理條例第21條第2項規定所稱「與事實相符」，並非指與房屋現況相符即足，倘現況為違法使用，則於業者向消費者廣告違法使用現況而可認屬合法廣告，將使消費者陷於違反建管法規之虞，顯然違反管理條例第1條之立法目的。(2)況不動產經紀業係屬經許可之行業，其為仲介業務，當較一般消費者具有更充分之不動產專業知識與資訊，尤其一般消費者較難知悉掌握之不動產法律狀態事實（例如使用分區及合法使用），更仰賴業者提供，而房屋現況係一般消費者即可認知判別之事項，如僅認業者提供之廣告內容與房屋現況相符即謂與事實相符，則不動產經紀業者即與一般消費者無異。是原告上開主張其廣告內容與房屋現況相符，即與事實相符，亦有誤解，不能採取。」臺中高等行政法院109年度訴字第22號行政判決參照。