中古屋買賣漏水實務見解－陳沛加

個人的一些小看法:
關於漏水瑕疵擔保常常買賣方搞得不是很清楚，想說就實務上與法律上的一些看法做補充
。
法律上:
節錄會用到的民法條文
民法354條:
第一項:物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅
失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
解釋:
瑕疵擔保是以物之交付為時間分算點，所以必須是交屋前發生的漏水前屋主才有瑕疵擔保
責任，若是交屋後才發生的漏水即使交屋才半年不到，也無法向屋主求償，當漏水時間點
有爭議時可能就必須透過訴訟及鑑定。

民法373條:
買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不在
此限。
解釋:
補充上面354條出現條文，也就是說假設買方在過戶期間借屋裝修，即使房地產還沒移轉
到買方名下，若不幸發生火災或是超級大地震，買方還是要負擔全額房屋款。

民法365條:

第一項:買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買
受人依356條規定通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
解釋:
356條主要就是說買方發現瑕疵要趕緊通知賣方，要不然就算承認此物有瑕疵。雖然經過
五年請求權才消滅，但常常有買方住一兩年才跟仲介說哪邊有漏水，要前屋主負責，這在
舉證上相當不容易，因為買方要證明漏水是在交屋前就隱存在的，如果買方早就發現，在
法律上也是沒辦法跟屋主請求的。補充:有很多買方會說早就知道有漏水，但想說不嚴重
一直忍到現在，實在是沒辦法住才跟屋主反映修繕，這在法律上是站不住腳的。

實務上:
永慶信義漏水保固制度，若細看條文有很多限制，比如信義是屋齡30年內，增建不算，一
萬元以下由買方負擔費用等等....我自己是覺得保固作用不大，限制太多。

按前文，連仲介找的師傅估價都有如此大的落差，因為文中沒有說明施工方式不便多做評
論，我處理的經驗是貴不一定比較好，很多時候簡單就可以修好的，因為工法不同導致價
位差異，施工方式不同就無從比較。

個人覺得永慶處理方式若可以再好一點買方就不會有這樣的感覺問題，很多時候買方要的
是一個感覺，比如就很像仲介談價格的方式，對買方先給估價低的，對賣方先給估價高的
，這樣來回談，雙方感覺付錢感覺會好很多(當然很多人不認同)，仲介在漏水估價上感覺
是直接回報，這樣屋主當然想修便宜的，買方想要修貴的，最後沒有交集。