陳沛加

如果契約沒有特別規定，基本上是可以的，因為雙方是委任關係，解約可以參照民法549條，舉重以明輕，如果今天法律規範都可以解除契約了，那專任約改一般約，只要合約上沒有特殊約定，是可以跟仲介要求的。

第549條(委任契約之終止－任意終止)

當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。

當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。

但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。

而會有爭議的部分是今天如果仲介已經找到買方，而另一方這時候某些因素想解約(覺得賣太低)。

這時候就會想看合約有無其他漏洞或是法律上的抗辯，但大部分判決都是被駁回的，只是在違約金酌減的部分會因為締約完成與否而有很大差異

如下面的判決

判決連結: https://www.lawsnote.com/judgement/57728fdc2948d2dc3399489c?t=1695391212

屋主有兩個抗辯如下

(二)系爭契約第6條之約定，是否有違背強制規定、公序良俗或誠信原則而無效？或得依民法第74條規定予以撤銷？

.經查：系爭契約第11條第1項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：(1)委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第3人介紹或其他類似之銷售行為者」，有系爭契約1份在卷可證（見本院卷第4頁），考其約定目的，在於維護受託人不因委託人利用受託人之行為，或自行尋覓之機會，以致標的物並非經由受託人仲介完成銷售或出租時，受託人需自行吸收先前從事受託銷售或出租事務而付出之勞力、時間與金錢，而蒙受經濟上之不利益。就上開約定內容而言，現行法律並未設有任何禁止規範，且依內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產委託銷售契約書範本第11條，亦有類似之規定，有內政部95年10月26日函1份附卷可查（見本院卷第132頁），足認上開約定，並無違反公共秩序之情事。又因系爭契約第11條第1項第1款之約定，純屬私人間不動產仲介經濟活動之意思決定，不涉及社會一般道德，亦無違反公序良俗可言，故基於私法自治之契約自由原則，應認上開約定係屬有效。

(三)系爭契約第11條第1項第1款約定之違約金，是否過高？

上揭系爭契約第11條第1項第1款約定內容，雖未使用違約金之字樣，但其規範目的，在於委託人違約，自應對受託人因委託案件耗費之勞力、時間與金錢為賠償，而屬損害賠償預定性質之違約金約定。本院審酌系爭土地之出售，並非因原告之銷售行為所促成，此為兩造所不爭（見本院卷第161頁），且臺灣中小企業銀行向法院聲請暫緩執行之期限，即將於95年1月18日屆滿，若不即時出售，被告將面臨系爭土地遭低價拍賣之損失，其可非難性極低，而原告為處理系爭土地之銷售行為，曾於94年12月份，在自由時報刊登廣告，有刊登廣告報紙14紙可證（見本院卷第100至113頁），依原告提出94年12月份之廣告費用共計100,640元（不含人事廣告之680元），刊登日數共計29日，則平均每日之廣告費用約為3,470元，原告因系爭土地耗費之廣告費用應為48,584元（計算式＝3,470元×14日），並斟酌原告尚有在系爭土地四週懸掛銷售廣告，有照片8張附卷可憑（見本院卷第114至117頁），以及原告為銷售系爭土地而耗費之時間與勞力等一切情形，認被告應賠償原告之違約金以8萬元為適當。至原告所提其他期間之登報費用，並未舉證係為支付系爭土地廣告費，及尚有何行政費用與系爭契約有關，自無從認定為履行系爭契約所致之損失，爰不予斟酌，附此敘明。