陳沛加

事先提醒

土地登記規則95條:

部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，及於登記申請書備註欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理。並提出已為書面通知或公告之證明文件，及他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。依前項申請登記時，契約書及登記申請書上無須他共有人簽名或蓋章。

這裡指的契約書是指公契而非私契，所以今天簽約私契時，上面只能載明同意出售的共有人，而非寫全體共有人。

寄件人(共有人而非買方):

姓名

地址

收件人:

姓名

地址

xx先生大鑒:

一.土地建物標示:

地號、門牌、所有權人持分狀況(xxx、xxx、xxx各三分之一所有)。

二.處分方式:

今xxx及xxx擬依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定，將該筆建物全部及其土地持份以新台幣xxx萬賣與xxx。(詳附件1)台端依法有依同一條件優先購買之權，請於文到日起十五日內惠示是否優先購買、逾期未表示者視為放棄。

三、價金分配:

該建物及其土地持份總售價新台幣xxx萬整，依各人持分x分之x計算，台端應得價金扣除增值稅(詳附件1)及房屋仲介費(詳附件二)後餘額為新台幣xxx萬元整。

四、償付方法及期限:

台端如不欲優先購買，請於民國xx年x月x日前至xx之住處領取台端應得價金並出具領取證明、印鑑證明及所有權狀，逾期將依法提存。

民國xx年x月x日

附件1:買賣合約書

附件2:土地增值稅金額證明

附件3:房仲費證明

相關法條，請注意執行要點106/12/1修正，有許多重要地方有修改。

土地法34條之1

第一項:共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

第二項:共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第三項:第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

土地法34條之1執行要點

第七點:

本法條第二項所定事先、書面通知及公告，其方式及內容，依下列規定：
（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。
（二）書面通知應視實際情形，以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。
（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。
（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。
（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。
（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。

第十一點:

本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：
（一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
（二）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
（三）區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。
（四）區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。
（五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。
（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。
（七）共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。
（八）權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
（九）共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
（十）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。

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