陳沛加

買受人買到凶宅後來發現，都會主張民法上債務不履行與物之瑕疵的損害賠償

這個案例是前屋主從法拍買到凶宅，但是在拍賣筆錄上沒有寫清楚，是買了之後才知道，後來轉手的買家也從鄰居得知是凶宅，所以提告

而前屋主通常都會有以下抗辯，在法律上行得通嗎?

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1252號

https://bit.ly/3dpK83Q

1.拍賣公告中並未註記系爭房屋曾於90年間發生意外致死事故，被告係於得標後方得知此情

不行

而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。

2.依內政部92年6月訂頒之「不動產委託銷售契約範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容所示，凶宅之定義為「於賣方產權持有期間所發生之兇殺或自殺致死案件」，故本件既為意外死亡之情形，即非屬凶宅等語

不行

內政部之函釋見解本無拘束法院裁判之效力，而法律或實務上並未有關於「凶宅」之明確定義或規範，則與其爭執系爭房屋是否符合「凶宅」之定義，毋寧應審酌「意外致死事故」是否為影響交易價格之重要因素，即系爭房屋之交易價格是否因該事件致減損。