陳沛加

人的記憶往往容易與現實偏離，因總是傾向記住美好的，忘卻不愉快的，我希望能在我還有印象時候盡量以客觀的方式回憶。

為何是以104年至今作為時間區間?因為104年中大約是房市這波的高點，而這幾個月的買氣與買方追價的力道，又讓我有了104年那時候的感覺。

若是以我所在的中正、大安區，大約在104年初突然有一波很強的買氣，當時有沒有什麼新聞或是利多的發酵，我已經忘記了，只記得雖然那時候有奢侈稅或是有房地合一稅準備上路，但基本上沒有什麼人是看空房市的，就是很像說買方都知道房子這幾年已經漲很多，但在低利的環境下，大家總認為房子未來還是會漲，只是可能不會像過去低基期漲得那麼快也可能因為已經漲了十幾年，很難想像房價原來是會下跌的。

從104年漲到了105年，因為去年的那波大約有漲了10%，所以成交量有稍微降低，但價格一樣持續在高檔，這時候對仲介來說是比較辛苦的，因為價格一旦上去了，買方如果不願意追價，就會變得很難成交。

印象中這樣成交量減少，而價格不變的情況下，大約有持續快一年，低總價標準型的產品一樣很快賣掉，但非主流的產品開始有點難成交，某些高總價屋主開始覺得去銷售天數過長，開始有些鬆動。

而從106年至107年底是我這輩子第一次遇到房市下跌，話說從我99年進入不動產以來，永遠屋主都是獲勝的一方， 撐久就是屋主的，很多時候遇到不理性的屋主，就是硬要比正常行情賣高出兩到三成，仲介只是簽回來當庫存的委託，因為市場上漲，幾年後超出行情的物件也變成正常行情，最後也都還是賣得掉，那時候我們看投資客賺錢會覺得市場根本沒有邏輯可言，常常一間房子，五年內轉手三次，一次比一次高，連當初賣掉的投資客都傻眼，早知道就不要賣了，反而賺更多，還記得跟一個投資客聊到的案例是，他在同安街的一棟公寓，他買不到20萬，大約三年後轉手，一坪賣4x萬，那時候買房子是可以不用自備款的，投資客心想創了區域天價，結果沒想到過了幾年那房子又轉手賣到了7x萬，真的沒有人想的到，從民國九十幾年房價真的就是這樣漲的。

而很多買方看了兩三年，結果房價已經漲了30%最後也索性放棄買房，當然也有少數還是忍痛買下去，因為氛圍就是房地產不會跌，尤其是身處市中心。

而在這時候出現了轉變.....

慢慢地大約從106年開始，以往只要有屋主願意行情賣，條件不好的房子，不用幾天就可以找到買方，開始變成屋主願意市價賣，如果房子條件不好，好像買方接受度也不高，到如果不低於實價登錄價位也沒有人要看，甚至出價，但是這個過程是一個很漫長的過程，那時候多空激戰，基本上如果不是每天在市場感受市場變化的從業人員，單看新聞，根本感受不出來這種些微的變化。

舉一個實際的例子，在東門站的臨沂街公寓，同一條巷子公寓二樓還是可以賣到80萬(公寓二、三樓物件的上市量，是判斷一個市場好壞很重要的指標，基本上一個商圈可能上市不到一間)，但是公寓五樓可能60多萬都不一定賣得掉，產品好壞的去化時間開始拉的很大，市場好的時候，甚麼案子都賣得掉而且都很快賣掉，但氛圍開始轉變後，高總價的案子與條件差的案子買氣是幾乎趨近於0，這是我觀察到第一個最重要的變化。

然後開始慢慢影響到連好的案子，價格都必須要些微的修正才賣得掉，而條件差的更是乏人問津。

過去仲介是只要有案子就接，也都不用跟屋主議價，因為房子真的只要賣久了就賣得掉，甚至成交連仲介無法相信的價格，笑說哪來的傻買，到現在開始會挑案子，因為知道屋主開高價，也不會有買方來看，只是浪費自己的時間，而屋主心態如果還期待可以賣高於市場行情的，仲介基本上都是冷凍起來，而過去市場上的投資客也逐漸的消失，因為發現原來進的案子賣不動了，連帶的也沒有辦法購買新的案子。

但為了怕大家對市場下跌有誤解，我覺得有必要加以補充市場是怎麼下跌的:

屋主在這時候賣屋會遇到說怎麼房子賣了半年一年還賣不出去，這時候屋主的信心也開始動搖(很多人以為仲介可以靠嘴巴讓屋主降價，基本上不可能，大多數的屋主一輩子就那一兩間房子，而時間才是能讓價格鬆動的催化劑)，此時屋主有兩條路可以走，一、再考慮降價試看看。 二、不賣了，等市場好再賣，先出租，或是如果有需要錢再跟銀行貸款出來。

買方會覺得房價根本沒跌的原因就是在這裡，因為市場上有八成以上的屋主都選擇不賣了，僅有不到兩成，願意慢慢割肉降價，那時候買方會有這樣的疑惑?我只比實價登錄的價格出低於5%結果怎麼都沒有買到，房價真的有在跌嗎?真的有在跌，但是100間房子真的願意低於實價登錄賣的房子很少，真的很少，你好不容易看到一間喜歡的，屋主不願意讓價賣，就是不會成交，就不會有成交價的出現。

這就是低利率最大的問題，他讓屋主凹等待市場回來的成本變很低，除非我非賣不可，要不然很少屋主願意賠錢賣，即使他可能也知道他買的價格這幾年可能回不去了，但他就是寧願出租等解套。

這時候對於真的需要用錢的屋主就真的影響很大，房子的變現性很低，可能要低於實價登錄10%才會有買家接手，如果不是主流產品，甚至20%都不一定有買家接手(我所處的區塊房價動不動就是一房1000萬、兩房兩千萬、三四千萬的老公寓很稀鬆平常，其他區塊我不確定是否是這樣的情況)。

這時候買家的量是大幅減少的，願意出價的又更少，通常出價的模式是實價登錄100萬，從85萬開始出價，然後又有很少部分的屋主願意成交，所以看到實價登錄成交價是下跌的，但是買不到這樣價格。

(很多人都搞錯了，實價登錄的最大作用是助漲助跌，很多人還天真的以為今天社區行情100萬，買方願意用100萬，賣方願意用100萬賣，實價登錄對價格穩定根本起不了什麼作用。)

這時候對仲介來說是最困難的時候，因為成交量極低，市場有如一灘死水，買賣雙方很難有交集，很多從業人員都是在這時候離開。

情況大約到了107年底，開始發現願意讓價的屋主大約在這一兩年都被成交了，買方也開始慢慢增加，價格好像下不太去，雖然交投還是不那麼熱絡，但開始成交量有放大，至於成交價的部分，剛需的產品(新婚、兩房)開始有些微漲幅，但大坪數的非主流產品買氣一樣沒什麼起色，市場的分歧越來越明顯。

這樣逐漸熱絡的市場(剛需低總價的產品一直在加溫緩漲，大坪數、非主流買氣普通)，慢慢地慢慢地持續到109年(今年)3月左右有非常明顯的變化，除了三月因為股災與疫情不確定市場因素外，很莫名的從四月開始的買方突然大量增加，一個月比一個月好，不只低總價，連非主流的產品去化速度都非常快，很多案子上市一兩天就賣掉了，而且成交都是創社區近期高價，短短幾個月的時間，已經把過去三年(105-107年)的跌幅吃掉，甚至已經超越了104年的高點，舉例來說，過去在古亭捷運周遭還有機會找到1000萬內的公寓，現在好像沒有1500萬已經很難找到物件了，如果預算只有1000萬以經要到中正靠萬華那邊才有機會；幾年前要找到中正國中設籍1000萬預算的套房，好幾個社區都還能有物件可以選擇，現在如果沒有1300萬，基本上已經沒有選擇的機會。

這時候實價登錄又發揮它的功能(助漲助跌)，當買氣來的時候，參考實價的買方，會一筆一筆的價格往上墊上去，但對大部分剛開始看屋的買方而言，若要出價會拿過去這一兩年平均社區的單價去出價，這時候這樣的出價方式又開始買不到房子了，因為實價登錄有時間差，最近這幾個月成交價都在區間上緣甚至創高，甚至這幾個月會讓人有不到半年房價上漲10%以上的感覺。(房價與股市最大的差別在於股市通常上漲的時間很長，但股災來的修正可能短短幾個月；而房價的修正時間很長，但買氣一來了，往往一兩年就可以把漲幅走完，過去在書上看到沒有感覺，而現在實際上有真正這樣的體會)。

而現在已經很少遇到年輕人靠自己在市中心買房子了，取而代之越來越多是父母幫小孩購置房產，沒辦法，一個上班族的收入極限差不多就這樣，兩夫妻正常會賺錢收入給你算一個月15萬好了，2000萬大約就是可以負擔的極限，但2000萬很難有買方看得上眼的房子，最後就是選擇不買或是開始往外圍找，更不用說結婚生小孩的開銷，資本主義發展到後來就是這樣，這是心中最大的感慨。

當然房市空頭主義者會認為少子化，房價怎麼可能上漲，但我看到的事實就是房價即使不漲，也很難下跌，利率是最重要的因素，現在利率只要1.2%多，等於借1000萬一年的利息不到13萬，學者總喜歡找理由去分析市場狀況，但很多時候市場是無法分析的，要不然怎麼會有台股從8500漲到13000，時間僅用了短短4個月，如果這時候看股市不順眼的去放空，也許到最後你看對了，但你根本撐不到那時候。

而這樣的情況何時會走到盡頭，我也蠻好奇的在旁看戲。