陳沛加

1.不動產買賣契約之判決，審酌社會經濟狀況此一要素，多集中在討論房地產市場景氣，縱使出賣人有房地跌價損失，或買受人減少預期利潤，對於違約金之酌減，似乎未見實質上影響。

2.再出售之跌價損失

最高法院認為再出售之價差及再出售之仲介費用皆為解除契約後所生之損害，依民法第260條規定，不在損害賠償可請求之範圍內，故不得以此作為酌減違約金時考量實際損害之標準。(93年度台上字第291號判決)

在法律上出賣人解除契約後，將系爭房地再出售與第三人，其價格與原買賣契約之價格往往有價差，而該價差則需視認定為出賣人的跌價損失為履行利益之損害或因契約消滅所生之損害而定。實務上認定有爭議，但多數判決肯定跌價損失可以作為實際損害予以斟酌。但是要以解約時之客觀市價與原買賣契約價格之價差為準。

3.仲介費得否計入損害?

第一次出售與第二次出售之仲介費大多數法院判決傾向肯定說。而從第一次與第二次仲介費接提及之判決以觀，縱兩次仲介費同列損害，亦無重複請求之虞。

4.多數法院認定違約金額占契約總價金2成以上即屬違約金過高